Wenn ihr gemeinsam ein Haus kaufen wollt, geht es euch bestimmt darum, gleichberechtigt sein und rechtlich alles gut geregelt haben. Doch welche Rechtsform passt am besten zu euch und eurem Wohnprojekt?
Diese Frage bedarf einiger Auseinandersetzung mit dem Thema, denn die für euch geeignete Rechtsform eures Gemeinschaftswohnens hängt von mehreren Faktoren ab: von der Ausrichtung der Gemeinschaft und den langfristigen Absichten, von der Anzahl der Mitmacher, dem vorhandenen Kapital und der Gemeinschaftsorientierung der Gruppe an sich; also der Frage wie viel Gemeinschaft, wie viel Individualität. Und das müsst ihr erst einmal unter euch klären, bevor es um die Rechtform geht.
Seid ihr so weit? Dann schauen wir uns mal die möglichen Rechtsformen für Wohnprojekte an:
Wohneigentümergemeinschaft (WEG)
Diese Rechtsform der Wohneigentümergemeinschaft ist für eine Gruppe geeignet, die Wert auf persönliche Eigentumswohnungen/-apartments legt und sich an zweiter Stelle eine Wohn- beziehungsweise Hausgemeinschaft wünscht. Voraussetzung ist, dass jeder Einzelne das entsprechende Kapital oder die Kreditwürdigkeit aufbringen kann. Dann kann gemeinsam geplant und gebaut werden. Diese Rechtsform des Immobilienrechts lässt viel Spielraum für Individualität und Veränderung, da jedes Mitglied ihr Eigentum nach Belieben verkaufen und vererben kann. Dies könnte allerdings für die anderen Hausbewohner irgendwann zum Nachteil werden, wenn zum Beispiel der neue Eigentümer nicht wirklich passt, da er nach individuellen Profitinteressen des jeweiligen Verkäufers ausgewählt wurde und nicht gemeinschaftlich im Interesse aller. Auch könnte ein Mieter gesucht werden. Dies gilt es vorab zu klären.
Die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) als Rechtsform drückt also aus, dass mehrere Menschen Eigentümer von Apartments oder Wohnungen in einem gemeinschaftlich genutzten Haus sind. Die WEG tritt in Kraft, wenn das Haus einzugsbereit ist und regelt das Zusammenleben der einzelnen Wohnungs- bzw.- Apartmenteigentümer. Jeder Eigentümer hat dabei das alleinige Eigentum an seiner Wohnung/seinem Apartment sowie einen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlich angelegten Bereichen des Wohnhauses. Traditionell waren Treppenhaus oder Dach immer Gemeinschaftssache, aber diese ließen sich für zukünftiges Gemeinschaftswohnen erweitern, etwa auf gemeinschaftliche Salons und eine Wohnküche, Dachgarten etc.
Gesteuert wird das Ganze durch die sogenannte Wohnungseigentümerversammlung, bei der die Eigentümer über wichtige Dinge, wie Hausordnung, Reparaturen etc. entscheiden. Laut § 21 WEG muss es in einer WEG einen Verwalter geben, der die Buchführung und die Umsetzung von Beschlüssen übernimmt.
Eingetragener Verein (e. V.)
Ein eingetragener Verein ist immer dann sinnvoll, wenn die Gemeinschaftsorientierten neben dem gemeinsamen Wohnen auch gemeinsame Interessen und Absichten verfolgen, es ein Wohnprojekt, eine Kreativgemeinschaft mit kulturellen, sozialen, ökologischen oder spirituellen Aktivitäten werden soll. Ein Verein könnte gut die Rechtsform für Wohnprojekte mit Gemeinnützigkeitsstatus und Unternehmungen dieser Art sein. Er tritt als juristische Person auf, der die Finanzierung plant und sicherstellt, z. B. auch über Fördermittel und Kredite. Der Verein, beziehungsweise dessen Vorstand oder bevollmächtigtes Gremium kann Kaufverhandlungen führen, den Kauf abschließen und abwickeln.
Was zahlen die Bewohner auf regelmäßiger Basis?
Die genauen Modalitäten, ob Miete, Eigenleistung oder Nutzungsgebühr oder eine Mischung aus beidem hängen von den Vereinbarungen ab, die zwischen dem Verein und den Bewohnern getroffen wurden. Sie sollten im Nutzungsvertrag, Hausordnung oder anderweitig schriftlich festgehalten werden. Es ist wichtig, dass diese Vereinbarungen eindeutig formuliert sind, um mögliche Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden. Alle diese Entscheidungen bei der Gründung und auch im Zusammenleben werden von allen Mitgliedern/ Bewohnern per Mehrheitsbeschluss getroffen. Ein eingetragener Verein ist also eine sehr demokratische Sache auf Augenhöhe.
Bei der Gründung eines eingetragenen Vereins sind allerdings in Deutschland einige rechtliche Anforderungen zu erfüllen, die länderspezifisch unterschiedlich sind. Aber ganz grundsätzlich zählen dazu:
Eine bestimmte Mindestanzahl von Gründungsmitgliedern, üblicherweise mindestens sieben Leute.
Eine Vereinssatzung, die bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen muss, wie die Angabe des Vereinszwecks, Regelungen zur Mitgliedschaft und zur Organisation des Vereins.
Eine Gründungsversammlung, die die Vereinssatzung verabschiedet und den Vorstand wählt.
Für die notwendige Eintragung ins Vereinsregister sind bestimmte Unterlagen erforderlich.
Der zusätzlich mögliche Gemeinnützigkeitsstatus kann bei Bedarf und Lust auf Förderung beantragen werden. Dazu müssen die Vereinsziele gemeinnützig im Sinne der Abgabenordnung sein.
Und schließlich müssen Jahresberichte erstellt werden mit genauer Buchführung.
Ein eingetragener Verein eignet sich also als Rechtsform, wenn das Projekt eindeutig Gemeinwohl- oder gemeinschaftsorientiert ist und nicht die individuellen Interessen im Vordergrund stehen. Der Gründungs- und Verwaltungsaufwand ist relativ intensiv, kann aber für die Zeit des sich Findens durchaus angemessen und sogar förderlich sein, da dies in der Regel ohnehin einige Jahre in Anspruch nimmt.
Eingetragene Genossenschaft (eG)
Die Genossenschaft gilt als die praxiserprobte Rechtsform für Wohnprojekte und gemeinschaftliche Bauvorhaben überhaupt. Es gibt in Deutschland über 2000 Wohnungsgenossenschaften. Jedes Mitglied, ein „Genosse“ erwirbt Genossenschaftsanteile: das sind Einzahlungen, die das Vermögen der Genossenschaft bilden. Es muss nicht zwangsläufig jeder die gleichen Anteile einzahlen. Es können unterschiedliche Einlagen je nach den individuellen Vereinbarungen und satzungsgemäßen Bedingungen eingezahlt werden. Die Höhe der Einlagen hängt oft von Faktoren ab, wie der Größe des Gebäudes und den Beitrittsbedingungen. Die Einlagen haben dann oft einen direkten Einfluss auf die Rechte und Pflichten des Einzelnen der Genossenschaft.
Sobald ein Haus steht, vermietet die Genossenschaft die Apartments/Zimmer oder ganze Wohnungen an die einzelnen Mitglieder, die dafür eine „Nutzungsgebühren“ in Form von Miete an die Genossenschaft zahlen. Da die Genossenschaft keinen wirtschaftlichen Gewinn wie ein Unternehmen erzielen muss, ist die Miete adäquat und auch vorm ständigen Steigen gesichert. Sie dient der Genossenschaft zunächst zum Abzahlen der Bau- oder Kaufkredite, dann aber auch zur Aufrechterhaltung der Bewirtschaftung, Instandhaltung, Verschönerung und vielleicht Ausbau. Auf diese Weise kann eine Genossenschaft, sobald die Kredite abgelöst sind, weitere Immobilien erwerben und damit dem Wohnraum-Spekulationsmarkt Häuser entziehen und dem Gemeinwohl zur Verfügung stellen.
Weitere Vorteile einer Genossenschaft sind die Gemeinschaftsorientierung und das lebenslange Wohnrecht bzw. „Dauernutzungsrecht“. Es geht’s in einer Genossenschaft demokratisch zu: Alle Entscheidungen fallen per Mehrheitsbeschluss, wobei die Stimme unabhängig von der Höhe der Einlage ist.
Die Gründung einer Genossenschaft ist etwas komplex und unterliegt spezifischen rechtlichen Anforderungen. Zu beachten sind etwa in der Planungsphase die Festlegung des Zwecks und der Struktur der Genossenschaft. Auch ist eine bestimmte Anzahl an AKTIVEN Gründungsmitgliedern erforderlich. Die Satzung, das Grunddokument der Genossenschaft, muss rechtlichen Anforderungen genügen und daher gewissenhaft ausgearbeitet werden. Sie muss zudem notariell beurkundet werden. Dann muss die Genossenschaft noch im zuständigen Genossenschaftsregister eingetragen werden und dafür braucht‘s natürlich bestimmte Unterlagen, wie eben die Satzung.
Dem Wohnraum-Spekulationsmarkt entzieht diese Rechtsform einer Wohngemeinschaft die Grundlage.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Eine GbR kann sich als vorläufige Rechtsform für Gruppen eignen, die gemeinschaftlich wohnen möchten und sich dafür eine auf Individualität abzielende, flexible und unkomplizierte Struktur wünschen sowie das nötige Kapital bzw. die nötige Kreditwürdigkeit zum Kauf von Wohneigentum mitbringen. Der Zweck einer GbR ist in der Regel nicht Gemeinwohl. Die „Gesellschafter“ einer GbR können daher die Bedingungen und Regeln des Projekts individuell festlegen, ohne gesetzliche Vorgaben beachten zu müssen. Es braucht auch keine formellen Eintragungen in ein Register oder sonst wo.
Eine GbR-Gründung für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt ist also relativ unkompliziert und ohne hohen Kostenaufwand zu realisieren. Theoretisch kann der Gesellschaftsvertrag sogar mündlich geschlossen werden; das empfiehlt sich jedoch nachvollziehbarer Weise nicht. Es sollte eine Satzung erstellt werden. Die gemeinsame Nutzung von Ressourcen wie Gemeinschaftsräumen und privat zu besitzenden Apartments/Wohnungen/Zimmern sollte in Form von Rechten und Pflichten in der Satzung geregelt werden. In einer GbR haben alle Mitglieder ein Mitspracherecht bei Entscheidungen und eine gleichberechtigte Beteiligung.
Die Nachteile der GbR sind die uneingeschränkte Haftung der Gesellschafter mit ihrem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der GbR und die begrenzte Rechtsfähigkeit der GbR Rechtsform. Die Verhandlung mit der Bank kann bei mehreren Menschen (Gesellschaftern) schwierig sein, da diese die finanziellen Verhältnisse jedes einzelnen Kreditnehmers prüfen wird und dies auch jährlich unternimmt.
Und genau dieser uneingeschränkten Haftung des Einzelnen gegenüber sämtlichen Verbindlichkeiten der GbR entspringt die Empfehlung als vorläufige Rechtsform. Anschließend, wenn das Projekt steht, kann die GbR wieder aufgelöst werden. Die Eigentümer (ehemaligen Gesellschafter) können dann etwa eine Wohneigentümergemeinschaft bilden – mit den oben beschrieben Vor- und Nachteilen.
Ich hoffe, die kleine Übersicht hilft euch beim sondieren.
Du kennst noch keine Gleichgesinnten und möchtest deine Gemeinschaft erst finden?
Sehr gut runtergebrochen. Vielen Dank.